Las derramas en la comunidad de propietarios son, probablemente, el tema que más discusiones genera en una junta: nadie quiere pagar de más y todos quieren saber por qué. La buena noticia es que la ley marca reglas claras sobre cuándo son obligatorias, qué mayoría hace falta y quién debe pagarlas. Te lo explicamos sin tecnicismos.
Qué es una derrama
Una derrama es un pago extraordinario que se reparte entre los propietarios para cubrir un gasto que no estaba previsto en el presupuesto ordinario: una obra importante, una reparación urgente, un siniestro no cubierto por el seguro o una mejora acordada.
Se diferencia de la cuota ordinaria en que esta última cubre los gastos corrientes y recurrentes (limpieza, luz, ascensor, administración), mientras que la derrama responde a algo puntual.
Cómo se aprueba: depende del tipo de gasto
Aquí está la clave que mucha gente desconoce. La Ley de Propiedad Horizontal distingue según el motivo:
- Obras necesarias para la conservación y seguridad del edificio (art. 10 LPH): son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta. Si el tejado amenaza ruina, hay que repararlo; no se vota si se hace, solo cómo.
- Gastos y obras ordinarias: se aprueban por mayoría simple de los propietarios presentes y representados.
- Mejoras o innovaciones no necesarias (art. 17): requieren mayorías cualificadas, y quien vote en contra puede quedar exento en ciertos casos si la mejora no es exigible y su importe supera tres mensualidades ordinarias.
Quién paga y en qué proporción
Las derramas se reparten según la cuota de participación de cada propiedad (el coeficiente que figura en la escritura), salvo que los estatutos digan otra cosa. Un piso con mayor coeficiente paga más; un local o un ático, lo que marque su cuota.
El nuevo propietario responde de las cantidades adeudadas por la vivienda correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores. Por eso, al comprar, conviene pedir el certificado de deudas.
¿Puedo negarme a pagar una derrama?
En general, no, si el acuerdo se adoptó válidamente en junta o si se trata de una obra necesaria. Negarse convierte al propietario en moroso, con las consecuencias que eso conlleva (reclamación, procedimiento monitorio, pérdida del derecho de voto).
Sí existe margen en el caso de mejoras no necesarias de importe elevado: el propietario disidente puede quedar exento, aunque tampoco disfrutará de la mejora si más adelante quiere sumarse tendrá que abonar su parte actualizada.
Y siempre queda la vía de impugnar el acuerdo si se adoptó incumpliendo la ley o los estatutos, dentro de los plazos legales.
Cómo se gestiona bien una derrama
- Presupuestos comparados: para cualquier obra relevante, varios presupuestos y a la vista de la comunidad.
- Acuerdo claro en el acta: importe total, reparto, calendario de pago y motivo.
- Calendario de pagos realista: fraccionar una derrama grande reduce la morosidad.
- Uso del fondo de reserva: a veces parte del gasto puede cubrirse con el fondo, reduciendo la derrama.
- Comunicación transparente: explicar el porqué evita conflictos y agiliza el cobro.
Errores habituales
- Aprobar una derrama sin incluir el punto en el orden del día (acuerdo impugnable).
- No detallar el reparto ni el calendario en el acta.
- Aplicar mayoría simple a algo que requería mayoría cualificada.
- No pedir presupuestos alternativos.
En resumen: las derramas en la comunidad de propietarios
Las derramas en la comunidad de propietarios son pagos extraordinarios que se aprueban según el tipo de gasto (obras necesarias sin acuerdo, ordinarias por mayoría simple, mejoras por mayoría cualificada) y se reparten por cuota de participación. Gestionarlas con transparencia, presupuestos comparados y un calendario de pago realista es la mejor forma de que salgan adelante sin conflictos.
