El fondo de reserva de la comunidad de propietarios es una de esas obligaciones legales que casi nadie mira hasta que hay un imprevisto y no hay dinero para afrontarlo. Es, en el fondo, el «colchón» de la comunidad: una cantidad que se mantiene disponible para reparaciones y gastos urgentes. Te explicamos qué es, cuánto exige la ley y cómo debe gestionarse.
Qué es el fondo de reserva
Es una dotación económica que la comunidad está obligada a mantener para atender obras de conservación, reparación y rehabilitación del inmueble, así como imprevistos. No es un ahorro voluntario: lo impone la Ley de Propiedad Horizontal.
El mínimo legal: el 10%
El artículo 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a dotar un fondo de reserva que no podrá ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario de la comunidad. Antes el mínimo era del 5%, pero la reforma lo elevó al 10%.
Ese porcentaje es un mínimo: la junta puede acordar una dotación mayor si el estado del edificio lo aconseja (edificios antiguos, fachadas que piden intervención, instalaciones al límite de su vida útil).
Para qué se puede usar
El fondo está pensado para:
- Obras de conservación y reparación del inmueble.
- Rehabilitación del edificio.
- Suscribir un seguro que cubra daños o un contrato de mantenimiento permanente.
- Atender derramas imprevistas por averías o siniestros.
No es una cuenta para gastos ordinarios del día a día (limpieza, luz, ascensor): esos van al presupuesto corriente. El fondo es para lo extraordinario.
Cómo se dota y quién lo aporta
El fondo se nutre con las aportaciones de los propietarios en proporción a su cuota de participación, igual que el resto de gastos. Se dota con cargo al presupuesto anual, normalmente repartido en las cuotas mensuales.
Cuando el fondo se usa para una obra, hay que reponerlo hasta recuperar el mínimo del 10%. Un buen administrador vigila este saldo y avisa a la comunidad si baja del umbral legal.
Un punto importante: el fondo de reserva es titularidad de la comunidad, no de los propietarios individuales. Cuando alguien vende su piso, no recupera su parte del fondo; se transmite con la propiedad.
Errores frecuentes
- No dotarlo o dotarlo por debajo del 10%: es un incumplimiento legal que puede dejar a la comunidad sin margen ante una avería grave.
- Confundirlo con la cuenta corriente ordinaria: debe estar identificado y controlado por separado.
- No reponerlo tras usarlo: se queda por debajo del mínimo sin que nadie lo note.
- Olvidarlo en el presupuesto: cada ejercicio debe contemplar su dotación.
- Usarlo para gastos corrientes: desvirtúa su finalidad y deja a la comunidad expuesta.
Por qué te conviene tenerlo saneado
Un fondo de reserva bien dotado evita las derramas «de urgencia» que tanto malestar generan entre vecinos. Cuando surge una fuga en el garaje o hay que reparar la cubierta, la comunidad puede actuar de inmediato sin pedir dinero extra a cada propietario. Además, transmite solvencia: una comunidad con reservas negocia mejor con proveedores y bancos.
En resumen: el fondo de reserva de la comunidad de propietarios
El fondo de reserva de la comunidad de propietarios es obligatorio, debe ser como mínimo el 10% del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f LPH) y sirve para obras, rehabilitación e imprevistos. Mantenerlo saneado es la mejor póliza de tranquilidad para cualquier comunidad: evita derramas de urgencia y permite reaccionar rápido ante los problemas.
